Déductions d’impôts pour la location d’un sous-sol : économiser tout en évitant une vérification

Les impôts font partie de la vie de tout propriétaire. Il faut bien trouver un moyen de payer pour les routes, les trottoirs et les autres équipements locaux. La plupart des municipalités se tournent vers les propriétaires pour régler la facture. Mais qu’en serait-il si vous pouviez atténuer quelque peu la note au moment de produire votre déclaration d’impôts?

Cet article présente les déductions d’impôts pour la location d’un sous-sol applicables, les dépenses pouvant servir à réduire la note fiscale associée aux revenus de location, en plus de présenter quelques faux pas qui peuvent faire en sorte qu’un vérificateur vienne un jour frapper à votre porte.

Principaux types de déductions d’impôts pour la location d’un sous-sol 

Nous tiendrons pour acquis que vous avez déjà pris les dispositions nécessaires pour aménager votre sous-sol de sorte qu’il puisse être occupé par un locataire. Vous avez planifié vos travaux de rénovation attentivement, publié des annonces pour offrir votre logement, rencontré des locataires potentiels et rédigé un bail. Maintenant que vous en êtes parvenu à ce point, vous devriez savoir qu’il y a moyen de réduire l’impôt que vous devez payer (ou que vous avez déjà payé). 

Deux types de dépenses s’appliquent aux déductions d’impôts pour location d’un sous-sol : les dépenses courantes et les dépenses en capital. 

Dépenses courantes 

Les dépenses courantes sont réclamées l’année au cours de laquelle elles ont été encourues. Ces dépenses peuvent être répétitives et comprendre celles liées aux travaux pour repeindre les marches, remplacer des charnières et réparer des fils électriques. Bref, il s’agit de travaux visant à préserver l’état d’origine de la propriété.

Dépenses en capital 

Les dépenses en capital sont réclamées progressivement, au cours d’une période de plusieurs années. On retrouve, dans cette catégorie, la pose de revêtement extérieur de vinyle sur une maison de bois, le remplacement de marches de bois par des marches en béton, et l’acquisition d’un bien (un réfrigérateur par exemple). Contrairement aux dépenses courantes, les dépenses en capital ont pour objet d’améliorer la propriété ou d’en prolonger la durée de vie. Ces dépenses engendrent habituellement des avantages durables. 

Déterminer le type de dépense 

Voici les critères sur lesquels s’appuie l’Agence du revenu du Canada (ARC) pour déterminer le type de dépense : 

• La dépense procure-t-elle un avantage durable? 
• La dépense vise-t-elle l’entretien ou l’amélioration de votre propriété?  
• La dépense s’applique-t-elle à une partie de votre propriété ou à une propriété distincte? 
• Quelle est la valeur engendrée par la dépense? 
• Les dépenses pour les réparations sont-elles faites pour remettre en bon état un bien usagé afin qu’il puisse être utilisé? 
• Les dépenses pour les réparations sont-elles faites dans une perspective de vente de la propriété? 

Veuillez noter qu’il existe certains cas particuliers. 

Quelles dépenses puis-je déduire si je loue mon sous-sol?

Vous pouvez vous prévaloir d’une longue liste de déductions d’impôts pour la location d’un sous-sol afin de réduire votre revenu de location déclaré et le montant d’impôt que vous devrez acquitter à l’égard de ce dernier. En voici quelques-unes.

Être payé en biens ou en services 

Croyez-le ou non, vous n’êtes pas toujours tenu d’accepter d’être payé pour un loyer. En effet, si le troc ne permet pas vraiment de payer l’épicerie, un locataire peut vous remettre des biens ou des produits pour contribuer à défrayer son loyer. Vous pourriez même lui demander de travailler de manière à réduire son loyer. Si ce que vous recevrez constitue malgré tout un revenu, vous n’aurez à payer de l’impôt que sur la juste valeur marchande de ce que vous recevez.  

Cela ne signifie pas pour autant que vous devriez demander à vos grands-parents d’emménager dans votre sous-sol et vous faire payer en petits gâteaux pour éviter de payer de l’impôt. En effet, ce type d’arrangement sous-entend que vous n’avez pas de lien de parenté avec la personne avec qui vous effectuez un échange, et que les articles et services que vous recevez représentent des choses que vous auriez eu besoin d’acheter pour la propriété de toute manière. 

Exemple : Alex est propriétaire d’une maison de 12 pièces et il loue un sous-sol de 3 pièces à Barbara. Barbara est propriétaire d’une camionnette sur laquelle peut être installé un dispositif de déblaiement de la neige. Alex propose à Barbara de réduire son loyer si elle s’engage à déblayer l’entrée durant l’hiver. Barbara accepte et se charge du déblaiement. Alex fait profiter sa locataire de la réduction de loyer promise, en déclarant les sommes qu’il reçoit à titre de revenu de location et le service de déblaiement de la neige sous la rubrique « autres revenus », qui seront ensuite déclarés comme une dépense d’entreprise.

Services publics et assurance 

Les frais relatifs à l’électricité, au gaz, au mazout, à l’eau et la câblodistribution (télévision et Internet) peuvent être partagés entre vous et votre locataire, bien que vous ayez aussi l’option de régler vous-même ces factures et de réclamer la portion du locataire à titre de dépense d’entreprise. Il en va de même pour votre assurance habitation, mais vous devrez tenir un relevé indiquant quelle partie de votre maison est louée, et les situations dans lesquelles la dépense s’applique à vous plutôt qu’à votre locataire. 

Revenons à la situation d’Alex et supposons qu’Alex paie 3 000 $ pour une police d’assurance-habitation d’une durée de trois ans. Puisque Barbara occupe un quart de sa maison, un quart de son assurance constitue une dépense d’entreprise, soit un montant de 750 $. Cependant, cette dépense peut être ventilée plus encore puisqu’elle couvre une période de trois ans, conférant ainsi à Alex un avantage de 250 $ pour l’année financière en cours et de 250 $ pour chacune des deux années subséquentes. 

Réparations d’entretien et travaux mineurs 

Qu’il s’agisse d’une ampoule grillée ou d’un tapis ruiné, tout cela peut vous permettre de réduire votre revenu de location ainsi que l’impôt qui y correspond, puisque ces dépenses sont nécessaires pour veiller à ce que votre espace locatif demeure fonctionnel et confortable. Si vous devez embaucher quelqu’un pour effectuer le travail, vous pouvez également déduire la main-d’œuvre utilisée pour réaliser ce travail ainsi que les matériaux nécessaires.  

Cela étant dit, vous ne pouvez pas vous considérer vous-même comme étant un ouvrier rémunéré de telle sorte que, si vous comptiez enfiler vos bottes de travail et vous munir de votre marteau, sachez que vous serez tout de même, aux yeux du gouvernement, le propriétaire du bien. 

Invitez votre locataire à vous informer lorsque surviennent des bris ou des pannes. Ainsi, vous pourrez améliorer la relation que vous entretenez avec lui à titre de propriétaire qui se soucie de sa propriété et des gens qui y vivent. Si vous n’avez pas pour autant à devenir les meilleurs amis du monde, vous pouvez et vous devriez entretenir de bonnes relations de telle sorte que, le jour où votre locataire quittera inévitablement pour aller s’installer dans un endroit qui lui convient mieux, vous saurez que votre espace aura été laissé en bon état pour votre prochain locataire.

Éviter une vérification 

On considère pratiquement toujours que le fait de transformer son sous-sol en appartement constitue une dépense en capital. Cependant, il existe une autre façon de transformer les dépenses en allègement fiscal (vidéo en anglais) pour la location de votre sous-sol : il s’agit de réclamer une déduction pour amortissement (DPA).  

Les objets se détériorent au fil du temps. Les tuyaux rouillent, les charnières s’usent, le verre brise et les fondations se fissurent. En conséquence, les fournisseurs professionnels d’espaces locatifs prétendent toujours que leurs édifices perdent annuellement de la valeur pour compenser leurs revenus de location. Si les propriétaires d’édifices à appartements et les sociétés de logements en copropriété peuvent agir de la sorte, il existe deux excellentes raisons pour lesquelles vous ne devriez jamais vous prévaloir d’un tel allègement fiscal pour votre maison.  

En premier lieu, l’ARC garde l’œil ouvert pour ceux qui réclament la déduction parce qu’elle réduit le revenu de location directement. Cela étant dit, vous ne pouvez pas vous en prévaloir pour ramener votre revenu de location à zéro, voire à un montant négatif. Le gouvernement tient pour acquis que, si vous louez, vous le faites pour gagner de l’argent. Le fait de réclamer une perte (ou une somme qui se rapproche à tel point d’une perte que vous seriez tout aussi bien de ne pas louer) pourrait mener à une vérification (texte en anglais). 

En second lieu, si vous décidez un jour de vendre votre maison, la déduction pour amortissement reviendra rapidement vous hanter. Lorsque vous rénovez ou réparez votre maison, l’argent que vous dépensez augmente la valeur de celle-ci. Vous vous rappelez du prix de base rajusté? Ce chiffre qui ne cesse d’augmenter sert à calculer le bénéfice que vous réalisez lorsque vous décidez éventuellement de vendre votre maison. C’est sur la différence entre le prix de vente de votre maison, le prix de base rajusté, et les dépenses que vous avez dû engager pour réaliser la vente que vous devrez payer l’impôt sur le gain en capital. 

Supposons que vous avez affirmé que votre maison valait moins que le prix de vente final. En fait, supposons que, lorsque vous avez engagé les dépenses en capital, vous avez affirmé que les réparations avaient entraîné une baisse de la valeur de votre maison plutôt qu’une augmentation de cette valeur. Dans ce cas, le montant que vous avez réclamé à titre d’amortissement se transformera en gains « recouvrés » parce que le gouvernement se rappellera que vous vous êtes déjà prévalu de la déduction pour amortissement pour réduire votre impôt.  

Le gain en capital est imposé à 50 % de votre gain (de telle sorte que, si vous réalisez 50 000 $ de gain au moment de la vente de votre maison, vous ne paierez de l’impôt que sur 25 000 $), pendant qu’une déduction pour amortissement recouvrée est imposée à 100 %, comme c’est le cas du revenu normal. 

Comment dois-je préparer mon sous-sol en vue de le louer? 

Si votre maison n’est pas déjà aménagée pour accueillir un locataire, vous devrez très vraisemblablement la rénover. Par chance, nos conseillers peuvent vous aider à trouver un entrepreneur, à optimiser l’espace, et à convertir votre sous-sol en espace locatif.