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Condos: partie privative ou commune à usage restreint, que sont-elles? 

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Vivre dans un condo comporte toutes sortes d’avantages et d’inconvénients, mais ceux-ci ressortent encore plus lorsqu’il s’agit de faire des rénovations. En effet, alors que les améliorations et modifications dans une maison ne concernent que son propriétaire, les rénovations qui s’effectuent dans un condo sont plus complexes puisqu’elles viennent avec certaines restrictions qui s’appliquent avec la copropriété. Il est donc important de connaitre la différence entre la partie privative et les parties communes à usage restreint afin de savoir quelles sont les limites à vos idées de grandeur! 

Partie privative 

La partie privative d’un condo fait honneur à son nom: c’est l’espace dont le copropriétaire à l’usage exclusif. Il s’agit en fait de votre unité résidentielle telle qu’identifiée par un numéro de lot individuel attribué daprès le plan cadastral. Elle peut parfois inclure un espace de stationnement et même une cour! Ses limites sont expliquées clairement dans la description de la déclaration de copropriété.

Vous êtes responsable de l’entretien de cette partie, mais avez aussi carte blanche en ce qui a trait aux modifications que vous pouvez y apporter. Ainsi, vos rénovations peuvent comporter des plans pour une cuisine digne des plus grands chefs, de salle de bain où il fait bon prendre soin de soi ou des murs peints aux couleurs de l’arc-en-ciel. L’ajout d’un système de climatisation, ventilation et chauffage (CVC) est aussi une possibilité pour pouvoir vivre dans un froid polaire ou un paradis tropical. Il n’y a que votre imagination (et votre budget) qui vous restreignent dans la plupart des cas. 

Le fait d’améliorer votre espace peut non seulement vous permettre d’insuffler personnalité et confort à votre chez vous, mais peut aussi aider à faire augmenter la valeur de votre condo en cas de revente. 

condo moderne à aire ouverte sur le salon, la cuisine et la salle à manger

Partie commune

Le hall d’entrée, le stationnement, les couloirs, les escaliers, l’ascenseur, les voies d’accès, les pièces locatives, la salle de conditionnement physique et le jardin sont tous des parties communes. Les parties communes sont aussi toutes les parties du bâtiment comme le toit ou le revêtement extérieur ou les systèmes centraux, le chauffage ou les canalisations, et ce même lorsque ceux-ci traversent des parties privatives.

En achetant un condo dans une copropriété, vous achetez par le fait même une quote-part dans les parties communes. Elle représente une fraction plus ou moins importante de la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires. De ce fait, vous ne pouvez pas effectuer des modifications ou des rénovations dans les parties communes sans avoir une approbation préalable de l’association de condo ou du syndicat des copropriétaires. Ce sont eux qui doivent par ailleurs se charger de leur entretien. 

grand hall d'entrée avec des fenêtres du sol au plafond et des sofas en cuir

Partie commune à usage restreint 

Comme leur nom l’indique, les parties communes à usages restreints sont quant à elles des espaces considérés comme des parties communes, mais dont l’usage exclusif ou la jouissance est réservé à un seul ou certains copropriétaires seulement. Ce droit d’usage restreint peut être temporaire ou permanent. 

Par exemple, votre espace de stationnement ou votre unité de rangement située dans un espace commun, les portes extérieures et fenêtres de votre condo ou votre terrasse ou balcon non partagés, sont toutes des parties communes à usage restreint dans la mesure où vous êtes l’unique propriétaire à en profiter et à les utiliser. Celles-ci sont malgré tout considérées comme des parties communes de la copropriété au sens de la loi. 

Concrètement, ce que cela implique est que vous devez obtenir l’accord de l’association de condo ou du syndicat de copropriétaires pour pouvoir effectuer des travaux de rénovation ou de modifications aux parties communes à usage restreint. De la même façon, les travaux majeurs de réparation ou de remplacement de ces parties pourront devoir être assumés par l’ensemble des copropriétaires selon les dispositions de la déclaration de copropriété. 

Il est important de connaitre les différentes modalités concernant les parties communes à usage restreint lors de l’acquisition d’un condo. La «jouissance exclusive» de celles-ci peut prendre certaines formes plus ou moins restrictives, non seulement pour leur rénovation, mais aussi leur aménagement. 

Ainsi, peut-être que vous ne pourrez pas installer un spa ou des tuiles de terrazzo sur votre balcon ou que votre porte d’entrée devra rester de la même couleur que celle de vos voisins. Grâce à cela, vous ne risquez pas non plus que votre immeuble ne devienne un agencement hétéroclite qui change d’esthétique au gré des envies de chacun des copropriétaires ou ne soit négligé ou abîmé. 

partie commune à usage restreint balon aux couleurs claires avec des meubles d'extérieur modernes et minimalistes

Assurance en copropriété 

Au niveau des assurances, selon l’autorité des marchés financiers, il existe une différence entre celle qui couvre les parties privatives de votre condo et celle qui couvre les parties communes de la copropriété. 

Votre assurance de copropriétaire personnelle doit couvrir vos biens, votre responsabilité civile, ainsi que toutes les améliorations locatives que vous pourriez avoir effectuées sur les parties privatives de votre condo. 

Comme le spécifie le bureau d’assurance du Canada, l’assurance du syndicat des copropriétaires doit quant à elle couvrir l’ensemble des parties communes de l’immeuble. Cela inclut les parties communes à usage restreint, la «coquille» des parties privatives (mur, plafond et plancher) et la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires et de ses administrateurs. Cette assurance couvre donc l’ensemble des dommages potentiels au bâtiment, autant les parties communes que les parties privatives en cas de sinistre. 

Rénover son condo n’aura jamais été aussi simple 

Pour avoir un condo à votre image, vous pouvez effectuer des rénovations avec un Entrepreneur Vérifié en 53 points, et mettre entièrement à votre goût votre condo, soit les parties privatives de celui-ci, pour en faire votre propre petit univers au sein de la copropriété! 

Avec les lois 141 et 16 qui vont bientôt être mises en exécution, les parties communes des copropriétés, incluant des parties communes à usage restreint, devront faire face à un entretien plus rigoureux pour éviter les mauvaises surprises. Si vous êtes représentant du syndicat de votre copropriété, n’hésitez pas à nous contacter pour la rénovation des parties commune, comme la toiture, les balcons et lu changement des fenêtres de toutes les unités de condo. 

Jouissez ainsi du meilleur des deux mondes: un environnement qui vous ressemble dans une bâtisse dont la pérennité, la qualité et l’uniformité sont protégées! 

Et pour ceux qui représente le syndicat des copropriétaires, pour les questions concernant la gestion de la copropriété, le Regroupement des gestionnaires de copropriété du Québec pourra vous aider.

Flore Bessette est détentrice d’un baccalauréat en journalisme. Elle est rédactrice, chroniqueuse et passionnée de design, d'architecture et d'urbanisme. Flore a travaillée pour des firmes d'aménagement et d'architecture comme responsable de communications et rédactrice technique avant de se lancer comme pigiste.